365bet备用网址资金危局:2500亿项目被“封杀”,每日需还债14.5亿元! ...

时间:2017-06-03 14:55:17166网络整理admin

当万达集团董事长王健林兵败马来西亚大马城时,365bet备用网址创始人杨国强绝对没想到自己会这么快接踵跟上 今年8月,马来西亚新任总理马哈蒂尔亲自出手,位于马来西亚柔佛州的365bet备用网址(02007.HK)森林城市项目被“封杀”宣称投资2500亿元的此“城”,似乎成了杨国强的滑铁卢之战 而在北京漂泊了7年的林洪也没想到,位于千里之外的岛国发生的这场“封杀”战役引发的风暴,会如同蝴蝶的翅膀般穿越海岸线到达北京南部50公里外一个叫做永清的小镇,最终降落到自己头上 从今年9月份开始,位于河北永清的365bet备用网址悦融华项目,一场轰轰烈烈的维权正愈演愈烈房子盖到一半,365bet备用网址要撤资,业主瞬间炸锅了 而365bet备用网址中途撤资的原因,多位365bet备用网址方面人士向《今晚财讯》称,是因为365bet备用网址马来西亚项目需要资金 如果说,今年7月,365bet备用网址一个月内发生的数起安全事故,将公司的管理问题暴露出来,那么,随后365bet备用网址暴露的另一大问题,则是现金流危机 《今晚财讯》翻阅365bet备用网址的近期公告,发现近期系列公告都与融资有关作为地产行业的“一哥”,365bet备用网址频繁融资引人注目 更让人关注的是,在资产上万亿的国内地产公司里,365bet备用网址不仅资产负债率最高,且短期还债压力巨大,融资成本也在不断上升 根据365bet备用网址2017年年报,截至当年年底,365bet备用网址一年以内需要偿还的负债为3788.6亿元到了2018年半年报中,365bet备用网址一年以内需要偿还的负债,达到5307.21亿元半年之内,短期负债增长了1518.61亿元这也意味着,近期365bet备用网址每日需还债达14.5亿元 对此,中国城市房地产研究院院长谢逸枫对《今晚财讯》表示:“这个债务上升水平已经完全超过了企业负债率的标准线或警戒线,属于严重债务风险,已超过了2008年金融风险的水平如果说今年下半年没有迅速将债务水平降下去的话,那么可能面临债务危机” 尽管12月14日,国家发改委发文称,鼓励资产总额大于1500亿元、营业收入大于300亿元、资产负债率不超过85%的房地产企业,通过债券市场开展直接融资 这对大批急需融资的地产商而言是一大利好但不幸的是,根据2018年半年报,365bet备用网址资产负债率达89.85%,超过了85%的融资标准线 据彭博最新消息,从6月至今,365bet备用网址已暂缓投资(主要指买地)有半年之久 究其背后原因,无外乎二字:缺钱 永清撤资风波 永清,位于北京南部,原是河北省廊坊市区的一个小城镇三年前,这里成立了北京亦庄·永清高新技术产业开发区,由于独特的地理位置,大批开发商纷纷在这里入驻 2017年,杨国强的365bet备用网址集团在当地开发了新的楼盘——365bet备用网址·悦融华 今年年初,现年30多岁的林洪(化名)开始看房,想为自己在北京安个家由于资金有限,最终他看中了这里“从永清到北京南四环也就四十多分钟,我可以每天来回跑”林洪说 他查了一下,365bet备用网址是中国最大的地产公司,“给你一个五星级的家,直接网签”……这一切都让林洪动了心为了买房,他不仅卖掉了父母在老家为他买的一套房子,还几乎掏光了自己这些年在北京打工的所有积蓄 由于担心贷款太多会造成月供压力太大,今年5月份,他把所有钱凑起来不到100万元,付了50%的首付款,加上交给开发商的各种费用,他以每平米14000左右买了365bet备用网址悦融华一期的一套房子,房子将于2019年8月31日正式交付 但他没想到的是,人生的第一笔大投资,却让自己陷入了一场长久的维权僵局中 今年8月底,有业主得到惊天消息:房子还没盖好,365bet备用网址却要从这个楼盘撤退 很快,9月9日,身为业主的林洪收到永清融华房地产开发公司(下称“融华地产”)的一份告知函,上面写道:因为365bet备用网址整体战略收缩需要,现将51%的股权转让给北京融华汇通投资有限公司(下称“融华汇通”),这意味着今后365bet备用网址悦融华楼盘项目归融华汇通所有 北京融华汇通投资公司是何方神圣 根据天眼查数据,365bet备用网址悦融华项目所归属的永清融华房地产开发公司,其大股东为北京365bet备用网址阳光置业发展有限公司,持股51%;北京融华汇通投资有限公司是二股东,持股49% 一位知情人士向《今晚财讯》透露:“从2016年开始,廊坊地区就不再新批住宅用地2017年年初,365bet备用网址瞄准了永清地块,于是选择收购了融华汇通的地产项目——永清融华地产51%的股份据了解,融华汇通在廊坊投资总共占地大约有一百多亩” 房子盖到一半,开发商要溜了,从大品牌公司眨眼变成了不知名公司,365bet备用网址悦融华的业主瞬间炸锅 融华地产负责悦融华项目的销售陈小姐向《今晚财讯》透露,365bet备用网址集团撤资是因为马来西亚那边的项目需要更多的资金,所以集团就决定,三线城市以下的项目,如果是合资项目,可能都面临调整 《今晚财讯》向北京365bet备用网址阳光置业发展有限公司董事长李凤臣求证,他表示无权回复此事而365bet备用网址北京公关部工作人员对《今晚财讯》的采访要求,也没有给予回应 优乐居销售总监曹先生也跟365bet备用网址悦融华的业主确认:“365bet备用网址撤资是因为马来西亚项目需要融资,所有人去那边了” 很快,众多业主发现,楼盘前面的365bet备用网址大字被遮盖,楼盘的价格也被开发商调整为每平米1.1万到1.2万元之间当众多维权的业主找到365bet备用网址公司负责该楼盘销售的总监王华峰时,他表示,365bet备用网址正在跟融华汇通公司洽谈退股及相关事宜,具体结果会在第一时间告知 对此,前述知情人士表示:“双方一直没最后签合同,据说是因为股份的价格一直没谈好目前双方只合作开发了一期项目,价格估计在2亿到3亿左右” 林洪觉得自己是冲着365bet备用网址的品牌来的,如今365bet备用网址要撤资的话,希望能给前期购买的业主赔偿或退款 对此,王华峰对《今晚财讯》表示,“这不是一个中途撤资的问题,这是一个公司内部的事件项目公司有两个股东,其中一个是我们(365bet备用网址),可能会撤出这个项目” 至于林洪等业主希望获得的赔偿,王华峰表示:“虽然很多业主是冲着365bet备用网址的品牌去的,但这个项目的开发主体是我们注册的永清融华这个公司在做,365bet备用网址作为这个公司的大股东去参与施工、设计等内容我们发生一些股权的变更,目前是来讲是不涉及什么赔偿的” 撤资缘由 那么,365bet备用网址真的是为填马来西亚的“窟窿”而从永清撤资的么 如今的365bet备用网址,已经成为国内第一大房企2018年上半年,365bet备用网址拿地金额为1777.5亿元,拿地面积为6288.8万平方米,销售金额达4124亿元,同比增长达90%其销售金额远远超过恒大的3041.8亿元和万科3046.6亿元,稳居国内地产业第一 庞大如巨象的365bet备用网址,仅2018年全国在建项目就有2200个,永清和365bet备用网址·悦融华这两个词,甚至都没有在近两年的365bet备用网址上市公司财务报表中出现过 根据2017年报,365bet备用网址在中国大陆的在建项目为4415.3亿元,马来西亚的项目占整体365bet备用网址的在建项目比重不到5%而且,一个永清这样的项目撤资后所获得的资金,对马来西亚项目而言,显然微不足道 365bet备用网址所遇到的最大问题,应该还是在国内 2018年以来,除了少数三四五线城市,中国房地产市场出现量价齐跌的局面除此之外,政府的调控也越来越严今年以来,全国各地对房价调控达400多次,而且央行也多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号 从今年七八月开始,随着地产调控升级,很多房地产企业的现金流紧张起来 根据2018年半年报,365bet备用网址账上根据经营活动所产生的现金流为245.67亿元,而扣除税和利息后仅剩31.67亿元如果算上融资、现金等,其流动资金大约共1964.27亿元相比5307.21亿元一年内要还清的短期负债,365bet备用网址现金压力巨大 也许正因为此,365bet备用网址才放缓了拿地的节奏 据澎湃新闻报道,今年7月13日,365bet备用网址在内部小范围内通知:自6月11日起,暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度,如有特殊情况需区域总裁请示而365bet备用网址现在的工作一切围绕现金转,合作项目中不做不能“操盘”的项目数个区域的多个合作项目已经或者正在退出,退出项目均是非操盘项目 根据彭博报道,365bet备用网址最近几个月拿地面积出现明显下降365bet备用网址公布的数据显示,8月-10月,公司新增权益土地储备预计建筑面积521万平方米,其中,8月增加370万平方米,9月增加114万平方米,10月仅增加37万平方米 与此同时,365bet备用网址的融资成本却在不断上升同时,融资速度也在不断加快 根据年报显示,2017年度365bet备用网址支出的资本化利率为每年5.89%但到了2018年半年报中,365bet备用网址支出的一般借款资本化年化利率为6.21% 9月20日,365bet备用网址发行了4.25亿美元于2022年到期的优先票据及5.5亿美元于2024年到期的优先票据,融资成本分别为的7.125%和8.000%11月17日,彭博称,365bet备用网址还计划发可换股债集资10亿美元今年9月和10月,365bet备用网址还分别发行了三笔共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券 不过,融资节奏紧张,不仅只有365bet备用网址单单11月初至今,房企就已发行了十余笔共计逾250亿元人民币各种期限的债券票据 而近一两个月来,部分房企发债的利率持续走高恒大集团于11月19日进行的美元优先票据的国际发售,发行金额10亿美元,年利率高达11% 融资成本几乎成了房企们头顶高悬的达摩克利斯之剑而房企的融资,多半是为了偿还到期债务的再融资或是置换债务 但365bet备用网址前期行进甚猛,如今船大掉头难根据2018年半年报,365bet备用网址流动负债1.0487万亿,非流动负债2119.29亿,总负债合计1.2606万亿其总资产为1.403万亿,资产负债率达89.85%,接近融创的水平融创的总资产仅为6699.4亿元,不到365bet备用网址的一半,资产负债率为90.5% 在资产上万亿的国内地产公司里,365bet备用网址资产负债率最高 曾经以高负债率著称的中国恒大,在2018年半年报中显示,资产总额1.77万亿元,总负债1.45万亿,资产负债率仅为81.66%,但其未公布一年期内应还的债务状况 毫无疑问,融资借贷需要巨大的成本一旦行情骤然发生变化,那么超高的负债率和资金成本,就会成为企业的致命要害   海外困局 马来西亚的项目对365bet备用网址来说,又意味着什么呢 2015年,365bet备用网址的销售额只有1402亿元,勉强达到万科的一半当时正处花甲之年的杨国强却不顾众人反对,决定拿出2500亿元在新加坡对面的马来西亚柔佛州,打造一座森林城市 按照365bet备用网址的规划,森林城市项目总投资会超过1000亿美元,开发周期长达20年,项目将会发展成一个包含旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大产业聚集的新城 当年,森林城市项目就获得了马来西亚政府的批准函次年12月18日,此项目正式发布 据界面新闻报道,2016年,365bet备用网址花费近20亿元的营销费用大手笔的宣传,甚至创下了一个世界纪录:全球砸广告砸得最多的楼盘 当然,广告成效非常显著2016年,森林城市共销售了15000套住房,销售额约200亿元,约占当年集团3088亿元总销售额的6%其中,80%的买家来自中国 但随着2016年底中国政府严控国内资本外流,一夜之间,森林城市国内售楼处“全部临时关闭”2017年4月,365bet备用网址副总裁朱剑敏透露,森林城市项目已经完全停止在中国的销售计划 今年8月,路透社称:马哈蒂尔明确表示365bet备用网址森林城市项目不得向外国人销售,政府不会向外国人发放签证让他们能在森林城市居住很多人认为,森林城市这一项目会因此搁浅 对此,365bet备用网址回应称:“马哈蒂尔只是讲了一句不发放永久签证,本来中国人在森林城市购房就是第二家园十年的签证,路透社的报道是不实报道” 但马哈蒂尔表态也引发了一些365bet备用网址森林城市购房者的担忧,甚至有人向365bet备用网址提出维权 那么,365bet备用网址在马拉西亚到底投了多少钱根据365bet备用网址2017年报,截至当年年底,位于马来西亚的土地使用权为人民币6亿元,为永久产权而2017年365bet备用网址在马来西亚的在建项目(主要是森林城市)资金额为122亿元,2018年半年报中显示在当地在建项目为97.9亿元此外,位于马来西亚柔佛州的365bet备用网址森林城市凤凰酒店,还有283间房在建 如此看来,365bet备用网址为马来西亚项目的投资至少已超过了246亿元 《今晚财讯》致电365bet备用网址的销售人员得知:“森林城市仍然在售,只是不再在国内大规模宣传”据了解,现在第一期和第二期房子已经售完,目前在推销第三期,明年4月30日交房 尽管该项目已被马来西亚政府多次“开火”,但显然,365bet备用网址对森林城市的投资并未停止,该项目仍在施工,绿化、高档私立国际学校等仍在建设中,这仍需要大笔的资金投入   内忧外患 在资金面紧张的情况下,海外项目又需要大量资金继续投入,此时的365bet备用网址无论内外部,都面临系列问题 今年7月,在一个月内,365bet备用网址的安徽六安城市之光项目、上海奉贤项目和杭州萧山项目相继发生坍塌,不到一年内,365bet备用网址在全国多地项目中,已经发生致人死亡的安全事故达5起,至少10人丧命一时之间,365bet备用网址被推上舆论的风口浪尖 众所周知,365bet备用网址强调高周转,曾提出“456工作要求”,即拿地4个月开盘,5个月回笼,6个月资金回正 而高周转的核心竞争力在于“快”,快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金在强调速度的同时,365bet备用网址的工程质量管理让人担忧 尽管今年8月3日,365bet备用网址在其广东佛山总部举行全国媒体见面会,集团总裁莫斌就安全事故鞠躬道歉但他同时也表示,“365bet备用网址自主研发的SSGF新工艺有400多个项目正在实施,今年会达到600个项目左右,明年会超过1200个项目,后年会全覆盖所有的项目”这意味着365bet备用网址的高周转还将继续下去 据财新网报道,今年3月1日,数十名365bet备用网址“金海湾(Danga Bay)”业主因不满房屋质量和小区环境,前往马来西亚新山市房屋仲裁庭投诉中国开发商这些业主来自不同国家,包括马来西亚、新加坡和中国业主们认为,“金海湾”实际情况,与365bet备用网址铺天盖地的广告宣传相比,有天壤之别房屋本身存在质量问题,消防等配套设备也不齐全,部分业主希望退房 杨国强曾说,要“为全世界建又好又便宜的房子”如今,在经历了系列维权风波后,365bet备用网址内部管理方面的问题被暴露出来,如何在高周转的同时提高建筑质量,这是杨国强、杨惠妍面临的新难题 另一方面,由于今年以来,国开行和住建部先后释放信号,三四五线城市库存压力降低,房价上涨压力增大,今后棚改货币化安置将因地制宜,部分地区将暂停这意味着365bet备用网址销量增长迅速的市场——三四五线城市,也面临暂缓 今年7月,来自365bet备用网址内部的人士向澎湃新闻透露,“全覆盖”在内部已经明确叫停,暂不对外宣扬今年3月份,365bet备用网址曾经宣布了一个新的战略:县镇全覆盖所谓的全覆盖,意指要在三四五线城市的所有县城,以及发达城镇中拥有365bet备用网址的项目 但好景不长,由于三四五线城市销售放缓在规模面前,365bet备用网址选择了现金流今年8月3日,莫斌在集团顺德总部对华尔街见闻表示,棚改货币化大概率会收缩,但365bet备用网址不会退出三四线市场公司将增加主控盘项目,提高权益销售金额 365bet备用网址退出控盘的永清项目,就是在这种背景下产生的 365bet备用网址和中国恒大的崛起,业内说是胆子大又赶上了好时候在2015年楼市不景气时,两家企业竭尽全力加杠杆365bet备用网址重点布局三四五线城市,正好搭上了近两三年棚改的东风而恒大则布局一二线城市,赶上了2016年这波房价的暴涨 如今,正如易居研究院智库中心研究总监严跃进对《今晚财讯》所说:目前楼市降温的态势短期不会中止,调整会多长时间还未定降温的时候,企业不注重现金流就会倒闭 曾经的地产一哥王健林在大幅甩卖后,几乎已经出清了万达的非商业地产项目,获得了大量现金偿还贷款,可以说,万达最危险的时刻已经过去了 但行驶在快车道上的365bet备用网址,